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L'
acquisto della
casa e' da sempre
il sogno di tutti
gli Italiani e gli
europei in genere;
i risparmi delle
famiglie sono
rivolti spesso e
volentieri al
mattone, ritenuto
ancora oggi, il
principale
investimento,
sicuro e
redditizio per chi
affitta.
Qui, sotto alcuni
accorgimenti e
alcune indicazioni
per chi si
appresta a
comprare casa:
Puo'
essere utile
dedicare un po'
del nostro tempo a
una passeggiata
nella zona
dell'immobile: due
chiacchiere con il
portinaio possono
dirci molto di
cio'
che non si vede,
un'occhiata ai
dintorni ci puo'
tranquillizzare
sulla distanza di
"sicurezza"
da eventuali
terreni soggetti
nel tempo a
trasformazioni di
destinazione
d'uso. E' bene
tornare nella zona
ad orari diversi,
in modo da
rendersi conto di
alcune
caratteristiche,
come la
luminosita'
o la rumorosita',
in momenti diversi
della giornata.
E'
necessario pero'
raccogliere alcune
informazioni ed
effettuare una
serie di
controlli, per i
quali e'
necessario armarsi
di metodo e
pazienza.
Vediamoli insieme:
Il tipo di
immobile
Ogni immobile e'
definito da una
categoria
catastale. Le
categorie
catastali sono
suddivise in 5
gruppi, che si
riferiscono alla
destinazione degli
immobili
(residenziale,
commerciale,
uffici, ecc.):
controllare la
categoria
catastale serve a
verificare che
l'immobile sia
censito (ovvero
non abusivo) e che
corrisponda alla
destinazione d'uso
richiesta
(appartamento
anziche' ufficio).
Quando ci si reca
presso l'ufficio
del Catasto, e'
bene ricordarsi di
annotare anche la
rendita catastale,
che servira' a
determinare le
tasse da pagare
sulla proprieta'
dell'immobile.
I
5 gruppi sono i
seguenti:
Gruppo A (immobili
a destinazione
ordinaria)
Gruppo B (immobili
destinati a
servizi)
Gruppo C (immobili
commerciali)
Gruppo D (immobili
a destinazione
speciale)
Gruppo E (immobili
a destinazione
particolare)
Scendiamo
nel dettaglio del
gruppo A, quello
di nostro
interesse:
A/1 Abitazione di
tipo signorile
A/2 Abitazione di
tipo civile
A/3 Abitazione di
tipo economico
A/4 Abitazione di
tipo popolare
A/5 Abitazione di
tipo ultrapopolare
A/6 Abitazione di
tipo rurale
A/7 Abitazione in
villini
A/8 Abitazione in
ville
A/9 Castelli,
palazzi di
eminenti pregi
artistici o
storici
A/10 Uffici e
studi privati
A/11 Abitazione ed
alloggi tipici dei
luoghi
La scheda
catastale
Un altro documento
da richiedere
presso l'Ufficio
del Catasto: oltre
ai dati catastali
veri e propri, la
scheda catastale
riporta la
piantina
dell'immobile. E'
bene verificare
che la
disposizione
interna dei locali
coincida con
quella riportata
sulla piantina. In
caso contrario, e'
importante
ottenere dal
proprietario tutta
la documentazione
inerente le
modifiche
apportate:
l'autorizzazione o
la concessione
edilizia, oppure
il condono
edilizio.
Ricordiamo che
molte situazioni
di abuso edilizio
sono state
regolarizzate nel
corso della prima
meta' degli anni
90: il venditore
deve produrre la
documentazione
attestante la
sanatoria con le
relative ricevute
di versamento.
La visura
ipotecaria
Per evitare
sgradevoli
sorprese, e' bene
ricordarsi di
eseguire la
cosiddetta
"visura"
ipotecaria: e' la
consultazione di
tutta la
documentazione
riguardante le
proprieta'
immobiliari di un
determinato
individuo, una
sorta di
radiografia.
La visura si
effettua presso
l'Ufficio dei
Registri
immobiliari. Si
tratta di un
lavoro oneroso in
termini di tempo,
per cui puo'
essere preferibile
affidarlo a un
professionista del
settore.
La visura permette
di verificare che
il venditore sia
effettivamente
proprietario
dell'immobile,
nonche':
- Il regime
familiare, cioe'
se l'immobile e'
posseduto in
comunione o in
separazione dei
beni (nel primo
caso, e'
necessario che ci
sia il consenso
scritto alla
vendita anche da
parte del
coniuge);
- La presenza di
eventuali ipoteche
o trascrizioni:
per ottenere un
finanziamento il
venditore puo'
avere dato in
garanzia
l'immobile; in tal
caso, prima del
rogito occorre
ottenere un
documento che
attesti la
cancellazione
dell'ipoteca (in
caso contrario la
si riceve in
eredita');
- L'esistenza di
eventuali diritti
di usufrutto: se
il proprietario ha
concesso a
qualcuno
l'usufrutto
dell'immobile,
mantenendone la
"nuda
proprieta'",
non sara'
possibile godere
del bene fintanto
che questa persona
ne avra'
l'usufrutto.
Convenzioni
La convenzione e'
un accordo tra i
condomini, in base
alla quale vengono
definite alcune
"regole
d'uso" degli
spazi comuni: ad
esempio, la
possibilita' di
utilizzo del
cortile per il
parcheggio di
macchine o
motocicli.
Giocoforza questi
accordi passano in
eredita' dal
venditore al
compratore.
Servitu'
La servitu' e' una
forma di
limitazione
all'uso della
proprieta': ad
esempio, puo'
essere necessario
garantire il
passaggio ai
veicoli dei
condomini di un
edificio adiacente
privo di altre vie
d'uscita.
Impianti
Ricordarsi di
controllare lo
stato di tutti gli
impianti a
servizio
dell'edificio:
solo per fare un
esempio, se
l'edificio e'
vecchio,
l'impianto
elettrico potrebbe
non essere stato
messo a norma (con
riferimento alla
legge 46/90).
Regolamento
e sospesi
condominiali
E' bene verificare
che il regolamento
condominiale non
contenga divieti
per noi
inaccettabili: il
caso piu'
frequente e'
quello di un
regolamento
condominiale che
impedisce ai
condomini il
possesso di
animali domestici.
Un'altra verifica
molto importante
e' quella relativa
alle spese
condominiali
decise prima
dell'acquisto e
non ancora
sostenute dal
proprietario, ad
esempio il
rifacimento delle
facciate, oppure
spese arretrate.
Da non dimenticare
la tassa sulla
spazzatura.
Imposte
non pagate
E' importante
ricordarsi che con
l'acquisto di un
immobile si
ereditano anche
tutte le tasse non
pagate dal vecchio
proprietario.
Informazioni
finanziarie sul
venditore
Quando il
proprietario e' un
imprenditore o un
commerciante, o a
maggior ragione
una societa', e'
bene cercare di
ottenere quante
piu'
informazioni
possibili sul suo
stato finanziario,
compatibilmente
con i limiti
imposti dalla
legge sulla
privacy.
Ricordiamo infatti
che, in caso di
fallimento, la
legge prevede che
i beni del fallito
vengano restituiti
ai creditori (se
il fallimento
avviene entro due
anni dalla
compravendita
anche la casa, per
cui l'acquirente
diventerebbe a
tutti gli effetti
uno dei
creditori).
Informazioni
valore catastale
Quando
comperi una casa o
un immobile, al
momento del rogito
o atto notarile,
devi dichiarare il
valore reale o di
mercato
dell'immobile.
Pero',
in molti casi, si
dichiara il valore
catastale"
dell'immobile che
e' dato dalla
rendita catastale
rivalutata del 5%
moltiplicata per
il
"moltiplicatore
catastale"
(uguale a 100, 55,
50, 34 a seconda
della tipologia
catastale
dell'immobile).
Tutto questo per
evitare
accertamenti e
rettifiche da
parte del fisco
(art. 52 del Testo
unico dell'imposta
di registro).
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