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cosa fare prima dell'acquisto

L' acquisto della casa e' da sempre il sogno di tutti gli Italiani e gli europei in genere; i risparmi delle famiglie sono rivolti spesso e volentieri al mattone, ritenuto ancora oggi, il principale investimento, sicuro e redditizio per chi affitta.
Qui, sotto alcuni accorgimenti e alcune indicazioni per chi si appresta a comprare casa:
Puo' essere utile dedicare un po' del nostro tempo a una passeggiata nella zona dell'immobile: due chiacchiere con il portinaio possono dirci molto di cio' che non si vede, un'occhiata ai dintorni ci puo' tranquillizzare sulla distanza di "sicurezza" da eventuali terreni soggetti nel tempo a trasformazioni di destinazione d'uso. E' bene tornare nella zona ad orari diversi, in modo da rendersi conto di alcune caratteristiche, come la luminosita' o la rumorosita', in momenti diversi della giornata.

E' necessario pero' raccogliere alcune informazioni ed effettuare una serie di controlli, per i quali e' necessario armarsi di metodo e pazienza. Vediamoli insieme:

Il tipo di immobile
Ogni immobile e' definito da una categoria catastale. Le categorie catastali sono suddivise in 5 gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili (residenziale, commerciale, uffici, ecc.):
controllare la categoria catastale serve a verificare che l'immobile sia censito (ovvero non abusivo) e che corrisponda alla destinazione d'uso richiesta (appartamento anziche' ufficio). Quando ci si reca presso l'ufficio del Catasto, e' bene ricordarsi di annotare anche la rendita catastale, che servira' a determinare le tasse da pagare sulla proprieta' dell'immobile.

I 5 gruppi sono i seguenti:
Gruppo A (immobili a destinazione ordinaria)
Gruppo B (immobili destinati a servizi)
Gruppo C (immobili commerciali)
Gruppo D (immobili a destinazione speciale)
Gruppo E (immobili a destinazione particolare)

Scendiamo nel dettaglio del gruppo A, quello di nostro interesse:
A/1 Abitazione di tipo signorile
A/2 Abitazione di tipo civile
A/3 Abitazione di tipo economico
A/4 Abitazione di tipo popolare
A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazione di tipo rurale
A/7 Abitazione in villini
A/8 Abitazione in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi

La scheda catastale
Un altro documento da richiedere presso l'Ufficio del Catasto: oltre ai dati catastali veri e propri, la scheda catastale riporta la piantina dell'immobile. E' bene verificare che la disposizione interna dei locali coincida con quella riportata sulla piantina. In caso contrario, e' importante ottenere dal proprietario tutta la documentazione inerente le modifiche apportate: l'autorizzazione o la concessione edilizia, oppure il condono edilizio. Ricordiamo che molte situazioni di abuso edilizio sono state regolarizzate nel corso della prima meta' degli anni 90: il venditore deve produrre la documentazione attestante la sanatoria con le relative ricevute di versamento.

La visura ipotecaria
Per evitare sgradevoli sorprese, e' bene ricordarsi di eseguire la cosiddetta "visura" ipotecaria: e' la consultazione di tutta la documentazione riguardante le proprieta' immobiliari di un determinato individuo, una sorta di radiografia.
La visura si effettua presso l'Ufficio dei Registri immobiliari. Si tratta di un lavoro oneroso in termini di tempo, per cui puo' essere preferibile affidarlo a un professionista del settore.
La visura permette di verificare che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile, nonche':
- Il regime familiare, cioe' se l'immobile e' posseduto in comunione o in separazione dei beni (nel primo caso, e' necessario che ci sia il consenso scritto alla vendita anche da parte del coniuge);
- La presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni: per ottenere un finanziamento il venditore puo' avere dato in garanzia l'immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che attesti la cancellazione dell'ipoteca (in caso contrario la si riceve in eredita');
- L'esistenza di eventuali diritti di usufrutto: se il proprietario ha concesso a qualcuno l'usufrutto dell'immobile, mantenendone la "nuda proprieta'", non sara' possibile godere del bene fintanto che questa persona ne avra' l'usufrutto.

Convenzioni
La convenzione e' un accordo tra i condomini, in base alla quale vengono definite alcune "regole d'uso" degli spazi comuni: ad esempio, la possibilita' di utilizzo del cortile per il parcheggio di macchine o motocicli. Giocoforza questi accordi passano in eredita' dal venditore al compratore.

Servitu'
La servitu' e' una forma di limitazione all'uso della proprieta': ad esempio, puo' essere necessario garantire il passaggio ai veicoli dei condomini di un edificio adiacente privo di altre vie d'uscita.

Impianti
Ricordarsi di controllare lo stato di tutti gli impianti a servizio dell'edificio: solo per fare un esempio, se l'edificio e' vecchio, l'impianto elettrico potrebbe non essere stato messo a norma (con riferimento alla legge 46/90).

Regolamento e sospesi condominiali
E' bene verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti per noi inaccettabili: il caso piu' frequente e' quello di un regolamento condominiale che impedisce ai condomini il possesso di animali domestici. Un'altra verifica molto importante e' quella relativa alle spese condominiali decise prima dell'acquisto e non ancora sostenute dal proprietario, ad esempio il rifacimento delle facciate, oppure spese arretrate. Da non dimenticare la tassa sulla spazzatura.

Imposte non pagate
E' importante ricordarsi che con l'acquisto di un immobile si ereditano anche tutte le tasse non pagate dal vecchio proprietario.

Informazioni finanziarie sul venditore
Quando il proprietario e' un imprenditore o un commerciante, o a maggior ragione una societa', e' bene cercare di ottenere quante piu' informazioni possibili sul suo stato finanziario, compatibilmente con i limiti imposti dalla legge sulla privacy. Ricordiamo infatti che, in caso di fallimento, la legge prevede che i beni del fallito vengano restituiti ai creditori (se il fallimento avviene entro due anni dalla compravendita anche la casa, per cui l'acquirente diventerebbe a tutti gli effetti uno dei creditori).

Informazioni valore catastale

Quando comperi una casa o un immobile, al momento del rogito o atto notarile, devi dichiarare il valore reale o di mercato dell'immobile. Pero', in molti casi, si dichiara il valore catastale" dell'immobile che e' dato dalla rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il "moltiplicatore catastale" (uguale a 100, 55, 50, 34 a seconda della tipologia catastale dell'immobile). Tutto questo per evitare accertamenti e rettifiche da parte del fisco (art. 52 del Testo unico dell'imposta di registro).