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 AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA

Nel caso di acquisto della "prima casa" e' prevista una serie di agevolazioni : l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non e' necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2, cantina o soffitta; C/6, box o posto auto; C/7, tettoia.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

ABITAZIONE
  • non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969;
  • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine e' stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1� gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attivita'
  • se l'acquirente si e' trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attivita' l'azienda da cui dipende;
  • l'immobile puo' essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente e' cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);
  • per fruire delle agevolazioni prima casa non e' necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'e' che puo' essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 19/E del 1 marzo 2001 e n 1/E del 2 marzo 1994).
ACQUIRENTE L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:
  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprieta' con un soggetto diverso dal coniuge non e' ostativa) di diritti di proprieta', usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprieta' o nuda proprieta', usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
  • di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove e' situato l'immobile da acquistare, qualora gia' non vi risieda.
    Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non e' richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE
AGEVOLAZIONI
L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui e' situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
    La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto gia' corrisposto ) nonche' l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
CONTROLLI
E VERIFICHE
L'Ufficio delle Entrate competente per territorio puo' esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni.
Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi:
- dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
- dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra localita';
- dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi.
Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.
I NUOVI BENEFICIARI
della circolare 19/2001
  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
    In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita e' avvenuta entro un anno dal riacquisto.

 

  • Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
    Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.

     

  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purche' la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.

     

  • Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.

     

  • Chi acquista una prima casa in comproprieta', fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.

     

  • Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".

     

  • Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
    Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.

     

  • Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.
AGEVOLAZIONI Se chi vende l'immobile e' un privato, si applica l'imposta di registro del 3% in luogo del 7% sul valore dichiarato, oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

Se il venditore e' un'impresa costruttrice o una societa' immobiliare che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili, l'Iva e' ridotta al 4% ( invece del 10% ) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono riscosse nella misura fissa di 168 euro ciascuna.


TABELLA RIASSUNTIVA DEI VANTAGGI PER LA PRIMA CASA

  IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE
acquisto da privato REGISTRO 3 % 7 %
IPOTECARIA 168 2 %
CATASTALE 168 1 %
acquisto da impresa IVA 4 % 10 %
REGISTRO 168 168
IPOTECARIA 168 168
CATASTALE 168 168

Dal 1� gennaio 2002, chi vende un immobile non deve piu' pagare l'Invim (soppressa con la legge 28/12/2001, n.448).

Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 . L'agevolazione e' ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Per essere considerati pertinenza non e' necessario che il box o il posto auto risultino ubicati nel medesimo edificio o complesso immobiliare nel quale e' sita l'abitazione principale.

Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non dara' luogo a rimborso e quindi andra' perduta, come illustrato nella tabella sottostante.

Si segnala che la legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006) prevede la possibilita' negli acquisti tra privati di venire tassati sul valore catastale dell'immobile anziche' sul corrispettivo convenuto tra le parti dichiarato nel rogito.
Dichiarare nell'atto di acquisto il prezzo pagato comportera' senz'altro un aumento della parcella notarile: gli onorari, infatti, sono rapportati al valore dell'immobile. Tuttavia, la Finanziaria 2006 obbliga i notai a ridurre, in questi casi, il proprio onorario del 20%, e questo un diritto riconosciuto al contribuente.

La normativa vigente prevede inoltre un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.


COME CALCOLARE IL CREDITO D' IMPOSTA
Valore
prima casa
Imposta
pagata
Valore
nuova prima casa
Imposta
dovuta
Bonus
spettante
Imposta
da pagare
77.469 3.099 103.291 4.132 3.099 1.033
103.291 4.132 154.937 6.197 4.132 2.065
154.937 6.197 129.114 5.165 5.165 0
206.583 8.263 165.266 6.611 6.611 0
CASI PARTICOLARI Nel caso di acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione, le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell'acquisto, infatti, si configurano come due unita' abitative separate e corrispondenti a diverse unita' catastali. Al contrario, se i due appartamenti contigui da acquistare non sono frazionati al momento dell'acquisto e sono destinati a costituire un'unica unita' abitativa non di lusso, l'agevolazione prima casa spetta per entrambi gli immobili (circolare 38/E del 12 agosto 2005).

 

Le aliquote ridotte sono dovute anche a chi acquista, successivamente, nuove quote di un immobile gia' beneficiato delle agevolazioni.

Ai fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonche' a quelli in corso di ristrutturazione si applicano le agevolazioni prima casa.

Nel caso di acquisto di un appartamento da parte di coniugi in regime di comunione legale, qualora solo uno avesse i requisiti soggettivi per usufruire delle agevolazioni prima casa, il beneficio fiscale spetta al 50%, cioe' solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

L'Agenzia delle Entrate con la circolare dell'agosto 2005 ha precisato che:
- se entrambi i coniugi possiedono i requisiti per usufruire delle agevolazioni, lo sconto spetta sull'intero valore dichiarato;
- se uno solo dei coniugi possiede tutti i requisiti previsti dalla normativa, perche' l'altro prima del matrimonio aveva gia' beneficiato degli sconti, le agevolazioni "prima casa" competono solo limitatamente alla quota di sua spettanza. Sulla restante parte si pagheranno le aliquote intere.
La circolare, inoltre, ha ritenuto che, se al momento del rogito e' presente solo uno dei coniugi, le agevolazioni competono, eventualmente, al solo contribuente presente. La normativa richiede esplicitamente la presenza per poter usufruire delle aliquote ridotte.

In presenza della stipula di un contratto preliminare e' possibile chiedere l'applicazione del regime agevolato con la "promessa" di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell'atto definitivo.
Il contratto preliminare e' soggetto all'imposta di registro nella misura fissa di 168 euro.
Qualora siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
- se il venditore e' un privato, gli acconti saranno assoggettati all'imposta di registro del 3%;
- se il venditore e' un'impresa che opera nel campo dell'edilizia, sugli acconti si applichera' l' Iva in misura ridotta del 4%.

Nel caso di permuta, cioe' del trasferimento reciproco della proprieta' di un immobile, trovano applicazione le agevolazioni prima casa, qualora ne sussistano i requisiti.

Il bonus fiscale vale anche se la vecchia casa (acquistata con le agevolazioni) e' stata ereditata o ricevuta in donazione e puo' essere utilizzato per abbattere le imposte da pagare sull'acquisto di una nuova prima casa, sempreche' l'operazione avvenga entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.

COME UTILIZZARE
IL CREDITO D'IMPOSTA
Il credito d'imposta puo' essere utilizzato:
  • in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui e' stato effettuato il riacquisto stesso;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI L'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, ha introdotto nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Infatti, dal 1 gennaio 2001 la detrazione di imposta puo' essere riconosciuta a condizione che:
  • l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi a un anno dal 1� gennaio 2001);
  • l'acquisto dell'unita' immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

    Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente puo' attestare che la sua dimora effettiva e' diversa da quella risultante in anagrafe.

    Il diritto alla detrazione non si perde se l'unita' immobiliare non e' adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.
    Il requisito della dimora abituale non e' richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile.

    Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per i seguenti oneri:
  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
    Tra gli oneri accessori vanno compresi, tra gli altri, la commissione dovuta per l'intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili per la stipula del contratto di mutuo ipotecario, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.

    L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% e' di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non puo' superare 686,8 euro (19% di 3.615,20 euro). Se il mutuo e' cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi puo' fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.

    L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:
  • entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
  • entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

    La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unita' immobiliare e' adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

    Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993 l'importo massimo detraibile e' di Euro 3.615,20 per ogni mutuatario, a condizione che:
  • l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale alla data dell'8 dicembre 1993;
  • nella rimanente parte dell'anno 1993, e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.

    Sui mutui ipotecari stipulati dopo il 1� gennaio 1993 la detrazione spetta per un importo complessivo di Euro 3.615,20, se sussistono le seguenti condizioni:
  • l'immobile e' stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall'acquisto (ovvero entro l'8 giugno 1994 per i soli mutui stipulati nell'anno 1993), ma a decorrere dall'anno 2001 entro un anno;
  • l'acquisto e' avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo ovvero, a decorrere dal 2001, entro un anno.

Tabella riassuntiva dei mutui per acquisto abitazione principale
data
stipula mutuo
limite detraibilita'
(19% di interessi e oneri aggiuntivi)
termine per adibire
ad abitazione principale
data di acquisto
prima del 1993 Euro 3.615,20
per ciascun cointestatario
8/12/1993  
1993 Euro 3.615,20 complessivi
(anche se il contribuente dal
9/12/93 ha variato l'abitazione
principale per motivi di lavoro)
8/06/1994 6 mesi antecedenti o
successivi alla data di
stipulazione del mutuo
1994/2000 Euro 3.615,20 complessivi entro 6 mesi dall'acquisto
dal 2001 entro un anno dall' acquisto o dal rilascio
dell'immobile acquistato locato
(due in caso di ristrutturazione in corso)
un anno antecedente o
successivo alla data di
stipulazione del mutuo